開発行為とは？
都市計画に基づいた街づくりをすすめるためには、勝手に土地の造成をされたら困ります。そこで、都道府県知事の許可を得ないと開発行為ができない決まりがあり、これが開発許可と呼ばれるものです。
開発行為とは、建築物の建造や特定工作物の建設のために行う土地の区画形質変更を指します。わかりやすく言うと、建物を建てるために山の斜面を削ったり、土を盛ったりする造成工事です。
特定工作物は第一種特定工作物と第二種特定工作物の２種類あります。
２つの違いは
第一種特定工作物・・・コンクリートプラントなど、環境に影響をあたえる可能性がある工作物
第二種特定工作物・・・ゴルフコースや１ha以上の野球場やレジャー施設など、です。
言葉の意味が整理できたら、さっそく開発許可の重要ポイントを見ていきましょう。
許可が不要なケース
開発行為をする場合は原則として知事の許可が必要ですが、許可不要となる例外パターンもあり、これが重要です。
①図書館や公民館、博物館など、公益上必要な建築物は許可不要
②農林漁業用建築物を建造するための開発行為は許可不要
農林漁業用建築物とは、サイロや温室、農林漁業者の住宅などのことです。
なお、市街化区域では１０００㎡未満に限り許可不要で、それ以上は原則通り許可が必要な点に注意です。
③小規模開発は区域と規模によっては許可が不要となる
区域と規模による許可の有無について以下です。
・市街化区域・・・１０００㎡未満の開発行為は許可不要
・市街化調整区域・・・どんな規模でも許可が必要
・非線引区域・・・３０００㎡未満の開発行為は許可不要
・準都市計画区域・・・３０００㎡未満の開発行為は許可不要
・両区域外・・・１ha未満の開発行為は許可不要
上記の数字は暗記必須で、特に「未満」という点に気をつけましょう。
また、２つ以上の区域をまたがって開発行為をする場合は、区域の合計面積が許可必要面積に達すると許可が必要な点も覚えておきたいポイントです。
申請手続きの流れ
都道府県知事に申請書を出すことが開発許可の第一歩です。申請書を出す＝書面での申請が必須で、口頭での申請は認められません。
また、申請前に開発行為に関係がある今の公共施設の管理者と協議して同意を得、かつ、設置される公共施設の管理者と協議をし、同意の証明および協議の経過を示す書面を添付して申請します。
さらに、土地等の権利者の相当数の同意を得てから申請を行う必要があります。これは全員の同意でなくても問題ありません。
申請を受けた都道府県知事は遅滞なく許可・不許可を決め、文書で結果を通知します。もしも不許可になった場合、不服があれば開発審査会に審査請求をすることも可能です。
許可の場合は、都道府県知事が許可をした土地の一定事項を開発登録簿に登録しないといけません。開発登録簿は誰でも閲覧可能で、写しも請求すればもらえます。
開発許可を得ても計画に変更がある場合、軽微な変更なら都道府県知事への届出が必要で、軽微と言えない通常の変更なら再び許可が必要です。
万が一、開発行為をやめる場合も知事への届出が必要となります。
許可がおり開発行為が施行され無事に工事が完了したら、都道府県知事に検査のための届出をしないといけません。
都道府県知事は検査に問題がなければ、検査済証の交付・工事完了公告を行います。
開発行為後に設置された公共施設の管理は市町村が管理し、敷地の所有権も市町村に帰属します。
なお、用途地域外での開発行為について開発許可をする場合は、都道府県知事は必要に応じて、建ぺい率や建物の高さ、設備や構造などについての制限を定めることもできます。
開発区域の建築制限
開発許可を得て、開発行為を行う場所を開発区域といいます。開発区域において工事完了公告がなされるまでは、原則として建築は禁止されます。例外として、工事用の仮設建築物を建てる場合や都道府県知事の許可がある場合は建築も可能です。
また、工事完了公告後でも、予定建築物・特定工作物以外の建築・改築・用途変更はできません。これにも例外があり、知事の許可がある場合や用途規制に反しなければ予定建築物以外でも建築可能です。
最後に、開発許可を受けた区域以外、つまり開発区域外にも建築の規制はあります。市街化調整区域以外であれば、用途規制に反しなければ特に制限はありませんが、市街化調整区域は基本的に建築等はできません。
ただし、都道府県知事の許可がある場合や公益上必要な建築物を建てる場合、都市計画事業として行う場合などは、例外的に建築等が可能となります。