クーリングオフとは？
何かを買ったり契約をしたりしたときに「クーリングオフしたい」と思った経験が一度はあるのではないでしょうか。
クーリングオフは「頭を冷やせ」といった意味からきている日常的な言葉で、契約の解除を指しますが、民法の原則においては一方的な契約の解除はできません。
しかし、消費者と業者では知識などに大きく差があるため、常にフェアな取引をするのは不可能です。そのため、消費者保護としてクーリングオフという、民法よりも優先される制度が定められています。
原則を知らないためにクーリングオフできないのにそれを主張する人も現実にはいたりするものですが、当然全ての契約をクーリングオフできるわけではありません。
宅建試験対策でも重要ですが、生活の知恵としても役立つ内容なので、クーリングオフの条件などを学んでいきましょう。
なお、本試験ではクーリングオフのことを「宅地建物取引業法第３７条の２に規定する事務所等以外の場所においてした買受の申し込みの撤回等」と表現されるケースもあるので、注意です。
クーリングオフできる場所、できない場所
「売買契約において、事務所等以外の場所での申込みまたは契約を締結した者は、申込みの撤回または契約の解除を行うことができる」これがクーリングオフの場所の決まりです。
要するに「申し込みや契約に関する冷静な判断ができない場所」では解除可能となります。
事務所等にあたる、クーリングオフできない場所でよく出るのは以下です。
・事務所
・専任の取引主任者の設置義務がある場所（意思表示の時に取引主任者がいなくても関係なし）
・継続的に業務を行うことができる施設がある事務所以外の場所
・一団の宅地建物の分譲を行う土地に定着する案内所（テント張りの案内所は土地に定着していないため、クーリングオフ可能。できないのはモデルルームなどの土地に定着している案内所）
・宅建業者が自ら売主となり、他の業者に売買の媒介・代理を依頼した場合の上記の場所
・買主自らが申し出た場合の自宅・勤務先
注意点は、申し込みの意思表示がどこで行われたか？で判断する点です。
契約の申し込みと承諾は必ずしも同時におこなわれるわけではありませんので、承諾が事務所でも申し込みがホテルのロビーなど、クーリングオフできる場所というケースはあります。
ですから問題を解く時は必ず、申し込みの場所でクーリングオフできるかどうかを判断するようにしましょう。
期間と方法の決まり
期間の決まり
いくら消費者保護が大事とはいっても、永久にクーリングオフできるようにするわけにもいきません。ですから、クーリングオフが認められる時期にも決まりが設けられています。
原則は「クーリングオフができることを業者から書面で告げられた日から８日間経過するまで」です。この期間を過ぎるとクーリングオフはできなくなりますが、書面で告げられていない場合は８日に縛られずできます。
また、クーリングオフ可能な期間について告げることは義務ではありません。業者が告げたくないならそれでもかまわないわけです。現実にそんなことはありえませんが、一応、義務ではない点はおさえておきましょう。
それと、宅地建物の引き渡しを受け、かつ代金の全額の支払いをした場合は、時期に関係なくクーリングオフはできなくなります。（履行の完了）
しかし、両方の条件を満たし履行が完全に終了した後の話なので「引き渡しを受けただけ」「代金の一部を払っただけ」ならクーリングオフはできます。なお、移転登記は一切関係ありません。
方法の決まり
クーリングオフは口頭では認められず、必ず書面でやらないといけません。その効力は、買主が書面を発した時に生まれます。
発した時ですから、相手に書面が届いたのがクーリングオフの時期を過ぎていたとしても問題ありません。
クーリングオフによって契約が解除された場合、宅建業者は手付金等の受け取った金銭をすみやかに返還しないといけません。さらに、撤回による損害賠償や違約金の支払いを請求することも認められません。
クーリングオフはあくまで消費者保護の制度ですから、クーリングオフの規定に反した買主に不利な特約も無効となります。