保証協会と弁済業務保証金の供託・還付および特別弁済業務保証金分担金

保証協会の存在意義

営業保証金とは別に弁済業務保証金と呼ばれるお金があります。弁済業務保証金も通常の営業保証金と同じく、お客さんが債権を持っている時の弁済にあてるお金です。

細かい違いは順番に解説していきますが、大きな違いは保証協会(正式には宅地建物取引業保証協会)がお金を供託所に供託してくれることにあります。

保証協会に加入した業者のことを「社員」といい、社員に債権がある消費者は供託所から還付をうけれるようになっているわけです。

宅建業を営む上では保証協会への加入は必須ではないですが、加入しない場合には営業保証金を供託しないと開業できません。

しかし、供託所に供託するお金は主たる事務所1つだけでも1000万円ですから、工面できない場合は保証協会へ加入して宅建業を営むことになります。

弁済業務保証金は通常の保証金との違いが多いとはいえ、内容自体はそこまで難しいものではありません。

業者にとってもお客さんにとっても、宅建受験生にとってもメリットのある部分ですから、ポイントをおさえて学習していきましょう。

弁済業務保証金分担金の納付

弁済業務保証金分担金というのは、保証協会に加入するために業者が納めるお金です。宅建業者はこれを納付することで保証協会の社員となり、営業保証金の供託をする必要がなくなります。

納付額は「主たる事務所60万円」「従たる事務所1ヶ所につき30万円」の合計額です。営業保証金よりはるかに安い金額で済みますが、有価証券での納付は認められず、全額金銭で納める必要があります。

弁済業務保証金分担金の納付期限は、加入しようとする日までに納付すればOKです。一方、既に保証協会に加入していて、事務所を新設する場合、新しい事務所設置後2週間以内に納付をしないといけません。

弁済業務保証金の供託

保証協会は宅建業者から納付された弁済業務保証金分担金を全額供託所に供託します。これが弁済業務保証金と呼ばれるもので、各業者が分担して集めたお金であり、消費者への弁済にあてられるお金でもあるわけです。

なお、保証協会が弁済業務保証金を供託する時は有価証券での供託も認められていて、評価額は営業保証金の供託と同じになります。


いつどこに?

弁済業務保証金は、法務大臣と国土交通大臣によって定められた東京法務局に供託しないといけません。各都道府県の宅建業者が納付したお金ですが、全て保証協会が同じ場所に供託するのです。

保証協会が供託する期限ですが、これは社員(業者)から分担金の納付を受けてから1週間以内となっています。新規加入や事務所の新設など、分担金の納付理由に関わらず、納付から1週間以内に同額を供託しないといけません。

弁済業務保証金の還付

営業保証金と同じく、保証協会に加入している業者に債権がある消費者は弁済業務保証金から還付を受けられます。保証協会は事前に還付額を確認しておく必要があるのですが、消費者が保証協会の認証を受けないといけないことになっています。

認証を受けて還付額のチェックが済めば、無事に還付を受けれるようになるわけです。

なお、還付は社員になる前、つまり保証協会に加入する前の取引による債権でも受けることができます。

とはいえ、債券全額を還付するわけにはいきませんから、還付の限度額は「社員が社員でないとした場合に供託すべき営業保証金の範囲内」と定められています。

要するに、業者が保証協会に加入しなかった場合に供託すべき営業保証金の額までということです。念のため確認しておくと「主たる事務所1000万」「従たる事務所1ヶ所につき500万」の合計金額となります。

消費者に還付した後の不足分は、債務を弁済してもらった業者が負担しないといけません。不足分として納付するお金を還付充当金といい、納付期限は保証協会から不足通知を受けてから2週間以内となっています。

社員が還付充当金を納付しない場合、社員としての地位を失います。さらに、社員の地位を失った業者は、地位を失ってから1週間以内に営業保証金を主たる事務所の最寄の供託所に供託する必要があり、怠ると業務停止処分を受けることになります。

特別弁済業務保証金分担金

還付充当金の納付を怠った社員は保証協会の一員ではなくなりますが、追い出した保証協会にお金が不足している事態は変わりません。こうした事態に対応するため、保証協会は弁済業務保証金準備金と呼ばれる積立をしています。

しかし、場合によっては積立金だけでは不足分を補えない場合もあり、こうした時に特別弁済業務保証金分担金というお金の納付を保証協会が呼びかけます。

納付義務があるのは保証協会に加入している宅建業者(全社員)で、納付通知から1ヵ月以内に納付しないと社員としての地位を失います。

「そう滅多にあることではないから、もしもの時はみんなで協力しよう」という主旨なので、協力できない業者は社員としてふさわしくないというわけです。

保証協会に関して宅建試験で重要点となるのは以上になりますが、保証協会には他にも必須業務として「弁済業務(今までの話)」「苦情の解決」「研修」があり、これらも一応覚えておきたいところです。

また、国土交通大臣の承認を受けた場合に限り許される業務として「一般保証業務」「手付金等保管業務」「宅建業の健全な発達を図るための業務」もあります。

いずれも詳しい内容まで深く学ぶ必要はなく「こういう仕事もある」程度の認識で問題ないですが、弁済業務以外ないような表現の選択肢にひっかからないよう、注意しておきましょう。