農地法の目的と重要用語
農地法というのは言葉のイメージ通り、農地（田んぼや畑など）に関する法律です。農地は単なる宅地とは違ってお米や野菜を作るためには欠かせないものですから、農地法によって制限を設けています。
農業をするつもりがない人が農地を購入したり、農地の持ち主がいきなり農地をつぶしたりしたらドンドン農業生産力が落ちてしまうので、規制がかけられているわけです。
つまり「食料自給の源になる農地の確保」が農地法の目的になります。
農地法に関しても他の法律同様に細かい話がたくさんありますが、宅建試験で覚えておきたいのは「権利移動」「転用」「転用目的権利移動」の３つです。
それぞれの言葉の意味は以下のように理解しておきましょう。
権利移動・・・農地を農地として売る
買い手が農地として使うために農地を買うことです。所有権の移転だけでなく、地上権や賃借権、使用借権、永小作権の設定・移転も権利移動に該当します。抵当権のみ該当しないので注意です。
転用・・・自分の農地を農地以外の土地に利用する
そのまんまなので解説は不要かと思います。
転用目的権利移動・・・転用目的で農地を売る
転用目的＝買い手が農地以外の土地に利用する目的で、農地を買うことです。
なお、農地というのは今まさに農地として使われている土地のことを指します。所有権者の使用目的や一時的な状態は判断材料にはなりません。
特に重要なのは登記記録の地目とは関係ない点で、地目が山林でも現況が農地なら農地として扱われます。
それと、家畜の放牧などに使われる採草放牧地も農地と同じ扱いになる点も覚えておきましょう。
学習ポイント
・権利移動のパターン
「農地 → 農地」「採草放牧地 → 農地」「採草放牧地 → 採草放牧地」の３つが権利移動にあたります。
この場合は農業委員会の許可が必要で、無許可で権利を移動しても契約は無効です。
例外として「国または都道府県が権利を取得する場合」「土地収集法により収容される場合」「遺産分割や相続で取得する場合」は許可が不要になります。ただし、遺産分割や相続でも農業委員会への届け出が必要な点に注意です。
・転用のパターン
「農地 → その他の土地」が転用になります。
転用する農地が４ha（ヘクタール）以下の場合は知事、４haを超える場合は農林水産大臣の許可が必要です。知事の許可をえる場合、農業委員会を経由する必要があります。
無許可で転用した場合は、工事停止命令や原状回復命令がおこなわれます。「工事をやめて元に戻しなさい」と言われるわけです。
市街化区域内の農地に関しては転用前に農業委員会に届け出ることで、許可不要になります。
なお、「国または都道府県が権利を取得する場合」「土地収集法により収容される場合」の例外も権利移動と同じですが、転用では「市町村が道路、河川、堤防、水路等にする場合」も許可不要なので覚えておきましょう。
・転用目的権利移動のパターン
「農地 → その他の土地」「採草放牧地 →その他の土地」の２つが転用目的権利移動にあたります。
この場合も４ha（ヘクタール）以下の土地は知事の許可が必要で、４haを超える農地の場合は農林水産大臣の許可が必要になります。
無許可で転用目的の権利移動をしても契約は無効となり、転用工事中止命令や原状回復命令がおこなわれます。
市街化区域の特例やその他の例外は上記、転用の時と同じです。ただし、法改正によって「国または都道府県が権利を取得する場合」でも許可が必要なケースもありますので、細かい知識を補充するなら最新のテキストで学んでおくのがいいでしょう。