敷金の原則
アパートを借りたりする時に敷金を払った経験がある方も多いと思います。「敷金なし」の部屋探しをしたりする場合もあるかもしれませんが、そもそも敷金とは賃料をとりはぐれた時の担保として預かるお金です。
この敷金に関してやたら難しい問題が一部宅建でも出てきます。他の高難度論点と同じく、やらなくても大きく点数に差がつくものではありませんが、ここで解説しておきます。
まず、敷金の原則からです。
未払い賃料が発生した時、たとえば、家を借りた人が家賃を踏み倒したりした場合に貸主は預かった敷金から家賃分を充当できます。これは「できる」のであって、充当するかどうかは貸主が決めることです。
踏みなおした本人は「今月の家賃を敷金から払って」とはいえません。敷金というお金は担保ですから、勝手に人の意思で担保を失わなせることはできないからです。
そのため、貸主が「敷金はそのままにしとくから家賃払って」と言ったら、借り手は払わないといけません。
アパートを退去する時に敷金の返還を求めた経験がある方も多いと思いますが、これは当然可能です。敷金は債務不履行（家賃を踏み倒したなど）に対する担保ですから、何もなければ返してもらえます。
いつ「返して」と言えるかというと、明渡が完了した時です。賃貸借が終了しても明け渡さなければ返してとは言えません。
また、契約が終了したにもかかわらず目的物を明け渡さない場合、その期間の家賃などは敷金から引かれてしまいます。当然ながら、最終的に返還される敷金も家賃などの債務を差し引いた額になるわけです。
敷金返還請求権を差し押さえられた場合
上記の原則を理解した上で、特に難しいのは敷金返還請求権を差し押さえられた場合です。たとえば、家賃を滞納している賃借人の敷金返還請求権を賃貸人以外の債権者が差し押さえた時、賃貸人は差し押さえられた権利を無視できるのか？という問題です。
賃貸人からすると賃借人への担保が持っていかれた形になるため、勝手に敷金を充当できないように見えますが、差し押さえた債権者を無視して充当可能になっています。
これは債権者代位権と同じ考え方なのですが、差し押さえるというのは「ある人が持っている権利を別の人が使うこと」です。
上記のケースでは、敷金返還請求権を使う人が賃借人から別の債権者に代わったことになります。権利を差し押さえた債権者は賃貸人に対して「敷金返せ」とは言えますが、それ以前に賃貸人は「家賃払え」があるわけです。つまり、賃貸人は賃借人に対しての主張をそのまま差し押さえた人にもできるわけです。
よって、差し押さえられた権利を無視して敷金を弁済に充当できるようになっています。
理屈がわかれば難しくないとも言えますが、過去問などで見かけた時は混乱するかもしれないのでスルーしてもいいレベルの問題です。
賃貸借の範囲が得意な方はやっておいてもいいかもしれませんが、無理してやりすぎないように注意しましょう。