宅建対策に学んでおきたい借地借家法のポイントを借地と借家に分けて解説

借地借家法の目的は借地人・借家人の保護

民法における賃貸借契約は貸し手と借り手が対等な立場で取引をすることを前提としています。

しかし、実際には借地人や借家人は賃貸人よりも立場が弱くなりがちですから、民法の賃貸借規定では十分な保護ができません。

そのため、民法の規定を修正したり補う形で借地借家法が存在しているのです。当然ながら、内容は建物と土地に関する賃貸借契約の規定ですが、民法の規定とは異なる部分もあります。

これを念頭において、借地借家法を順番に学んでいきましょう。

借地の基本

借地というのは建物を建てる目的で借りる土地を指します。建物を所有する目的であれば、地上権や賃借権でいいわけです。そして、借地権を設定した地主などのことを借地権設定者といいます。


存続期間

借地権の存続期間は30年以上で、契約によって期間を定めていない場合でも最低30年になります。30年以上の期間を定めた場合は、その期間が存続期間になりますが、30年未満を定めても30年に引き上げられます。

これは民法の賃借権最高20年と違いますから、混合しないように注意です。


滅失した場合

借地権の存続期間が満了する前に借地上の建物が滅失したとしても借地権は消滅しません。建物の滅失原因が何であれ、存続期間が滅失するまでは借地権はなくならないのです。

この時、建物を再築するには借地権設定者の承諾が必要ですが、借地人の通知を受けて2ヶ月いないに異議を述べないと承諾したものとみなされます。

なお、再築した後の土地の借地権の存続期間は借地権設定者の承諾日か、建物の再築日の早い方から20年間になります。

借地権の更新

当事同士が合意によって契約を更新する場合、「1回目は更新から20年」「2回目以降は更新から10年」を原則として借地権は存続します。これは合意更新と言われるもので、オーソドックスな借地契約の更新方法です。

借地権の存続期間が満了しても、土地上に建物があるならば借地権者は更新を請求することもできます。また、合意更新が成立しなかった場合でも、借地権者が土地を引き続き使用すれば一方的な契約更新が可能です。冒頭でお伝えしたとおり、借地借家法が民法以上に借主を保護する目的をもっているからです。

とはいえ、貸した人(借地権設定者)にも更新したくない理由があるかもしれません。そこで、正当事由がある時に借地人に異議を述べれば、一方的な更新を止めることもできます。

正当事由とはもっともらしい理由のことですが、具体的な内容は問われませんので「更新しないもっともな理由があれば異議を述べれる」と覚えておきましょう。

上記の一方的な更新は借地権の存続期間が満了した時に土地上に建物があればいいのですが、民法において建物がない時に生じる更新もあります。この場合は正当事由がなくても借地権設定者が異議を述べると更新できませんので、違いに注意しておきましょう。

なお、借地権の存続期間満了後に更新をしない場合は、借地権者は建物買取請求権を使って借地権設定者に建物を売ることもできます。ただし、借地人の債務不履行を原因とする解除では建物買取請求権は行使できません。


更新後の建物の滅失

借地契約を更新した後で建物が滅失した場合、借地権者は借地権の消滅を申し入れることができ、申入れから3ヵ月経てば借地権は消滅します。

申入れをせず、借地権設定者の承諾も得ずに土地の存続期間を超える建物を再築した場合には、借地権設定者のほうから消滅を申し入れることができ、この場合も申入れから3ヵ月で借地権は消滅します。

これらはいずれも更新した後の話で、最初の存続期間中に建物が滅失した場合や無断で再築した場合でも、更新後でないと借地権消滅の申し入れはできない点に注意です。

借家の基本

借地借家法は建物賃貸借に適用される法律ですから、使用賃借には適用されません。逆にいうと、建物貸借であれば居住用はもちろん、営業用の建物でも適用されることになります。


存続期間

建物賃貸借は土地の場合と違って、最低何年という決まりはありません。期間を定めていない場合は、そのまま期間の定めのない賃貸借となります。

期間を定めた場合はそれが存続期間となりますが、1年未満は認められないため、たとえば8ヶ月と定めたら期間の定めのない賃貸借になります。


契約の更新と終了

期間の定めがない賃貸借契約は、解約の申し入れをすることで終了します。賃借人が申入れをする場合は特に理由などは必要なく、申入れから3ヵ月経過で終了です。

一方、賃貸人が解約の申し入れをするには正当事由が必要となり、申入れから終了までの期間も6ヶ月となります。

期間を定めた賃貸借契約では期間満了後でも自動的に更新され、期間を新たに定めなければ期間の定めのない賃貸借に変わります。

例外として、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新拒絶通知、または条件変更がない場合に更新しない旨を通知すれば自動更新はされません。更新拒絶通知は解約の申し入れと同じく、賃貸人には正当事由が必要で、賃借人には不要です。

なお、更新拒絶通知や解約の申し入れで契約が終了したにもかかわらず、賃借人が引き続き建物を使っている場合、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと契約は更新されます。

借家のその他のポイント

造作買取請求権

建物を借りた人が自分で入れた造作は、賃貸人に買い取ってもらうことができます。造作とはタタミやふすまなどの建物から分離できるものです。

買取の請求だけすれば売買契約は成立し、賃貸人には拒否権はありません。これを造作買取請求権といいます。

建物買取請求権と同じく、賃借人の債務不履行を理由とする契約解除の場合は造作買取請求権は行使できません。

また、造作の代金を払ってくれないことを理由に明渡を拒んだりすることもできません。建物買取請求権の場合は明け渡しを拒めるので、違いに注意です。


更新しない建物賃貸借

以下の2つは確実に明け渡してもらうことを条件に賃貸できます。ようするに、永久に借りることのできない、更新しない賃貸借契約になるわけです。

・公正証書などの書面で契約する定期建物賃貸借

・取り壊す予定がある建物を取り壊しまでの間賃貸するケース

いずれも書面での契約が必要です。公正証書などは、公正証書でなくてもかまいません。