取引主任者の最重要業務「重要事項説明書の交付と説明」
宅建主任者でも一般業務をおこなうことは可能ですが、主任者しかできない独占業務もあります。他の人ではできない仕事の存在は苦労して資格をとる理由ですから、宅建主任者になると何ができるのかを知っておきましょう。
試験でも出題される主任者の最重要業務は重要事項説明書に記名押印をして、当事者に交付、説明をすることです。
説明内容は文字通り契約にあたって相手方に伝えておくべき内容で、お客さんに主任者証をきちんと見せる必要があり、仮に相手が「説明はいらない」と言っても絶対しないとダメですし「主任者証みせて」と言われなくても自主的に見せないといけないほど、ルールも厳しい大切な仕事です。
なぜそこまでして説明をする必要がある？
ガチガチにルールを決めるほど、重要事項説明書の交付と説明が大切な理由は、買うにしろ借りるにしろ、不動産が安い契約ではないからです。安い買い物なら売り手は適当でいいというわけではないですけど、土地や建物などの大きな買い物をした後、もしもトラブルが起こった時に「伝えるの忘れてました」では済まないですよね。
もしも本当に伝えていたとしても「言った、言わないの水掛け論」になっては買い手であるお客さんは不利になりがちですし、泣き寝入りしてしまう結果になりかねません。
そうした消費者保護の観点からも、有資格者にサインをさせた書面の交付と口頭での説明を契約前にしておくのは、不動産では大切な仕事なのです。
契約前に大事なこと全部言うなら、「契約させたいがために、わざと大切な内容を隠す可能性」を疑う人もいると思います。だからこそ、不動産業界などでは瑕疵担保責任の考えが基本となっているんです。
- ※瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？
- 簡単にいうと「ちゃんと言うべきことを事前に言わなかったんだから、トラブルの責任を全部とりなさい」ということ。
重要事項説明書は宅建業法の中でも出題確実の部分ですから、主任者としての仕事は当然として、試験対策でも絶対に忘れないようにしておきましょう。
重要事項説明書で勘違いしやすい点
せっかくなので、重要事項説明書に関して勘違いしやすい点を解説しておきます。
まず一番は取引主任者というのは専任とは限らないという点です。ようするに、アルバイトで雇われている人でも主任者であれば、独占業務をおこなうことができます。
逆に正社員でも社長さんだったとしても、取引主任者以外の人が説明したりサインをしてはダメなんです。
次に注意しておきたいのが、重要事項の説明義務は主任者ではなく、業者にあるという点。これは万が一、説明を省いて契約を完了させても、責任は個人ではなく、業者がとるという意味です。
業者が業務停止処分を受けることになるのですが、説明を怠った主任者個人には罰則はないのが現状です。もちろん、会社側から何かしらの罰を受けるとは思いますが・・・。
最後に気をつけたいのが、契約の当事者がたとえ同業者だったとしても説明を省略してはいけない点です。業者間の取引には消費者保護は関係ないですし、お互い不動産取引を理解しているので説明を省いてもよさそうに思えますが、実際はダメなので注意しましょう。
「取引の勝手はわかっていても物件の情報は把握してないから伝える必要がある」と覚えておくといいと思います。