宅建取引主任者の重要点
今このサイトを見てくださっているみなさんは、宅地建物取引主任者になるために勉強をすすめていますよね。
「いや、給料があがるから。主任者とか興味ないし・・」という方もいるかもしれませんが、試験範囲にもなっていますし、ご自身が目指す存在のルールを知っておかないといけません。
既に宅建合格後の流れという記事で取引主任者になるまでの流れは解説していますので、ここでは試験でも重要ポイントとなる「主任者の欠格自由」について解説していきます。
前置きとして覚えておきたいのは、宅建主任者と宅建業者は別物という点です。
試験に合格しても業者にはなれませんし、主任者だからといって業者であるとは限らないので、勘違いしないようにしておきましょう。
それと、欠格事由は覚えることが多く大変です。いきなり全部を暗記しようとしたら勉強が嫌になるかもしれないので、焦らず少しずつ吸収していくようにしましょう。
取引主任者の欠格事由
宅建業者がいくら健全であっても、取引で絶対に必要となる主任者自身が悪質な人物だったら消費者は悲惨な目にあいます。だからこそ業者の欠格事由とは別に、取引主任者にも欠格事由があるということをまずは覚えておきましょう。
欠格事由があると、たとえ宅建試験に合格しても取引主任者にはなれません。
具体的な欠格事由の内容を順番に書いてもいいのですが、それでは暗記するのも大変なので、まずは「主任者ならではの欠格事由」をまとめてご紹介していきます。
業者にはない取引主任者の欠格事由
①不正手段による主任者登録または主任者証の交付を受ける、事務禁止処分に違反、事務禁止処分事由にあたり情状が特に重い、いずれかのために登録の消除処分を受け、その処分から５年を経過していない者
②上記①に該当するために、登録権者より登録消除処分の聴聞の期日と場所が公示され、公示日から処分決定までの間に自ら登録消除の申請をし、その登録消除から５年を経過しない者
③事務禁止処分を受け、その禁止期間中に自ら登録消除を申請をし、事務禁止処分の期間が満了していない者
ややこしいように見えますが、業者の欠格事由の廃業と理屈は同じです。
簡単に言うと、①悪さをして処分を受けた人は５年間待ちなさい ②「悪行について言いたいことあるなら聞くからきて」来ないで自分から登録消すなんて罪を認めているのと一緒だから５年待ちなさい ③お仕事禁止している間に登録消しても禁止期間終わるまではダメだよ？といった具合です。
解説が軽い感じになってしまいましたが、イメージも大事にしながらテキストで正確な表現を覚えてみてください。
まだ続きます。
④営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
営業の許可を得ていない、つまり普通の未成年者は主任者登録ができません。婚姻している場合は未成年者ではない点も相変わらず注意点ですが、④は業者の欠格事由と大きく違う点です。
普通の未成年者でも法定代理人に欠格事由がなければ宅建業者にはなれます。なぜこうした違いがでるかというと、主任者の仕事は法律行為ではなく業者の仕事は法律行為だからです。
法律行為というのは、代理をしてもらったりできますし同意を得た上での契約なら未成年でもできます。しかし、法律行為に該当しないものは代理させたり同意を与えたりはできなくなっているのです。
つまり、未成年でも法定代理人という保護者がいるから業者になることができ、たとえ保護者がいても法律行為以外の仕事はできないため、取引主任者にはなれないとなっています。
話が少し脱線しましたが、上記①～④が宅建業者にはない取引主任者の欠格事由です。
残りは業者と共通している取引主任者の欠格事由ですが、上記の違う点とあわせて覚えておく必要があります。
宅建業者にも取引主任者にもある欠格事由
⑤成年被後見人、被保佐人、復権を得ていない破産者
⑥禁錮・懲役に処せられ、その刑の執行が終わって５年を経過しない者
⑦宅建業法違反で罰金に処せられ、その刑の執行が終わって５年を経過しない者
⑧暴力団員による不当な行為の防止に関する法律違反、暴行、脅迫、傷害、背任で罰金に処せられ、その刑の執行が終わって５年を経過しない者
⑨不正手段による免許の取得、業務停止処分違反、業務停止処分事由にあたる情状が特に重いために免許を取り消され、取り消し日から５年を経過しない者
⑩上記⑨に該当するとして、免許権者の聴聞の期日と場所の公示がなされ、公示日から処分決定までに解散または廃業の届出をし、その届出から５年を経過していない者
⑪上記⑨の者が法人の場合、聴聞の公示前60日以内にその法人の役員であった者で、取消しの日から５年を経過していない者
いずれかの欠格事由に該当する人は主任者登録ができなくなっています。
業者と共通の欠格事由に関しては説明を省力したため、意味が理解できない場合は宅建業者の欠格事由も参考にしてもらえれば幸いです。