登録免許税の基本
不動産売買があると、権利主張のために所有権の保存登記や移転登記がおこなわれますが、こうした登記をする時に課せられる税金が登録免許税です。所有権でなくても、抵当権や設定登記や仮登記でも税金を納めないといけません。
納税義務者は権利登記を受ける人です。つまり、表示登記の場合は、登録免許税は課されません。登記ならすべて納税が必要といった表現で出題されるケースが多いので注意しておきましょう。
また、売買によって所有権が移転した場合、納税義務は売主と買主が連帯して負わないといけません。買主だけに納税義務があるわけではないので、ひっかけ問題に注意です。
納付期限は登記を受ける時までとなっています。万が一、登記した後で税額が足りない場合は、不足分を追徴課税で納めないといけません。
納税地は登記を受ける登記所の所在地になります。
納付方法は現金が通常ですが、税額が３万円以下の場合は収入印紙で納付することも可能です。登記事項証明書の手数料を納める時の登記印紙と混合しないように気をつけましょう。
納付税額の計算
納付税額の基本的な計算方法は他の税金と同じで、課税標準×税率です。課税標準が取引価格ではなく、固定資産課税台帳に登録された登録価格で計算する点も固定資産の時と変わりません。
なお、課税標準が１０００円に満たない時は、１０００円として計算され、税額も１０００円未満だったら１０００円となります。
それと、地上権が設定されている土地の場合は、地上権がないものとして計算しないといけません。ようするに、地上権の価額が控除されないわけです。
仮に地上権の登記名義人が土地の所有権を取得した場合は、税率が２分の１になります。控除されなかった分、所有権移転登記の登録免許税は安くなるわけです。
覚えておきたい特例
登録免許税の税率は登記原因によって異なり、数字はバラバラです。しかし、試験で細かい数字を問われるわけではないので、全部を覚える必要はありません。それよりももっと重要な点として、税率を軽減する特例があります。
以下は重要な特例ですから、そのまま覚えておきましょう。
・床面積５０㎡以上の、新築または中古住宅取得後１年以内に登記をすると税率が低くなる。
→登記は、「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」の３つ。ただし、中古の所有権保存登記のみ軽減されない。
また、１年を過ぎたらいずれも通常の税率で計算される。
「元の税率がいくらで、軽減されたらいくらになる」なんて学ばなくても、この点だけわかれば十分です。
この特例は住宅ローンの時は違って、年収による制限はありません。ただし、あくまで住宅用の家屋に限った特例のため、土地の場合は通常の税率になります。
また、法人や貸借用の家屋にも適用されません。言い換えるなら、個人が自分で住むための住宅用家屋のみに適用される特例というわけです。
他にも仮登記を本登記にする場合の控除など、税率の特例は色々あります。しかし、細かい特例を全ておさえていては時間がいくらあっても足りませんから、上記の特例だけ優先的にインプットしておき、過去問や予想問題を解く過程で必要な知識を補完するようにするのが効率的です。