共有物の基本
共有とは１つの物を複数人で共同所有することです。２～３人で一緒に住むシェアハウスなどをイメージするとわかりやすいのではないでしょうか。
実際にシェアハウスを共同購入したら買主みんなの共有物となるわけですが、誰にどれだけの所有権があるのかという問題があります。所有権の割合のことを持ち分といい、これは購入時にだした代金の割合で決まるようになっています。
みんなで住んでいるシェアハウス。生活していると、窓が割れて修理が必要になったり、同居人との喧嘩を理由に売ってしまおうなんてこともあるかもしれません。
こうした時の決まり、つまり共有物のルールは行為の種類によって変わってきます。
割れた窓ガラスの修理は「保存行為」といって各々が単独で可能です。しかし、共有者でない第三者に家を賃貸する「利用行為」の場合は、持ち分の過半数の賛成が必要となります。そして、改築や売却などの「変更行為」は全員が同意しないとできません。
以上が共有物の基本的な決まりです。
分割のルールと禁止の特約
人が住む以上、共有物にはもろもろの管理費が必要ですが、誰かが特別負担するというものではなく、それぞれの持ち分によって負担します。しかし、同居人が自分の払うべき費用を払わないなんてトラブルもあるかもしれません。
こうした場合、１年以内に支払いがないと、残った共有者が持ち分を買い取ることが可能です。
「家をでたいけど自分もお金を出したからもったいない」といった場合には、共有物の分割を請求できます。話がまとまらないようだったら裁判所への請求も可能です。
しかしながら、土地ならまだしも家を分解して「屋根はあなたのもの、風呂はあなたのもの」なんてできません。ですから、建物の分割を請求した場合には競売によってお金に替えてから、各持分ごとに分けていくのです。
このケースでは、家を出たいけどお金も欲しい一人のために、共有者みんなが家を追い出される形になってしまいます。そのため、不分割特約、つまり分割の禁止を定めたルールをあらかじめ決めておくことも可能です。
不分割特約があると裁判所への分割請求もできなくなりますが、有効期間は最大５年となっています。それ以降も特約の効力を残したい場合は更新が必要になります。
「お金はいらないし、この家からもでていく」と同居人が飛び出した場合、つまり持ち分の放棄をした場合には、残された人たちが持ち分を手にできます。これは、同居人が亡くなって相続人がいない場合でも同じです。