宅建業者が受け取れる報酬額の限度
宅建業者というのは、自分たちで勝手に受け取る報酬を決めたりはできないようになっています。国土交通大臣によって定められた限度を超える報酬額の受け取りはできないのです。
定められた具体的な数値は
①売買価額が２００万円以下 → ５％
②売買価額が２００万円超え～４００万円以下 → ４％＋２万円
③売買価額が４００万円超え → ３％＋６万円
となっています。
これは、宅建業者が依頼主の一方から受け取れる報酬の限度額で、消費税は含まれていない基本的な計算方法です。
報酬の制限では上記の数値を基本に「いくらまでならお金を受け取ることができるのか」を学んでいきますので、計算方法は絶対に覚えておきましょう。
ただし、取引の種類や業者が課税業者か非課税業者かで、計算方法が少しだけ異なります。
また、１つの業者だけでなく複数の業者が絡んだケースも学ばないといけません。
消費税や複数の業者の話はひとまず置いて、ここではまず基本的な取引ごとの計算方法について解説していきます。
取引ごとの報酬の限度額
売買の媒介
売買の媒介の場合は基本の式をそのままあてはめて計算します。
たとえば、宅建業者Ａが売主Ｂと買主Ｃの双方から宅地の媒介を依頼され、１０００万円の売買契約が成立した場合は、１０００万（売買価額）×３％＋６万円＝３６万を売主と買主それぞれから受け取れます。
つまり、３６万（Ｂから）＋３６万（Ｃから）＝７２万円がＡが受取り可能な報酬の限度です。
売買の代理
代理の場合は、基本計算式で算出される限度額の２倍を依頼主から受け取ることができます。先の例でいうと、１０００万（売買価額）×３％＋６万円×２＝７２万円が、売買の代理の報酬の限度額です。
代理をする時のルールとして双方代理の禁止がありますので、依頼主は１人しかいません。つまり、売り手か買い手のどちらかが報酬を支払ってくれることになります。
相手方と交渉をする宅建業者の負担は媒介も代理も大差がないため、基本計算式の２倍の額が限度になっているわけです。
例外として、相手方の承諾があれば、相手から報酬をもらうことも許されます。ただし、この場合も両者から受け取る報酬の合計が限度額の範囲でおさまらないといけません。
交換の媒介・代理
交換の媒介や代理でも、業者が受けとる報酬の限度額は売買と同じ計算方法です。ただし、交換の場合は宅地や建物に価額差がでてくることもあります。こうした時は、高い方の価額を基準として限度額を算出します。
たとえば、宅建業者ＡがＢとＣの双方から交換の媒介を頼まれて、Ｂの土地が１０００万円、Ｃの土地が８００万円だった場合、１０００万円の売買契約が成立したと考えるわけです。
片方からもらえる報酬額の限度は、１０００万円（高い方の価額）×３％＋６万円＝３６万円となります。最終的にはＢから３６万円、Ｃから３６万円の合計７２万円がＡの報酬となるわけです。
こうしたケースでは、Ｃの土地価額８００万円は無視して計算しましょう。
賃貸借の媒介
賃貸借の媒介の場合、報酬額の限度は１ヶ月分の借賃額になります。たとえば、宅建業者Ａが貸主Ｂと借主Ｃから賃貸媒介の依頼を受けて、借賃５万円の契約を成立させたら、ＢとＣ両者から受け取る報酬の合計は５万円までです。
目的物が居住用建物の場合は原則としてＢから２万５千円、Ｃから２万５千円もらえます。しかし、それ以外（居住用建物以外）の場合は内訳に制限がないため、Ｂから５万円、Ｃから０円というのも認められます。
賃貸借の代理
売買同様、賃貸借でも双方代理は禁止されていますので、貸主か借主のどちらかからしか報酬は受け取れません。報酬の限度額は媒介の時と同じく、１ヶ月分の借賃額となります。
相手側の承諾がある場合に限り、双方から報酬を受け取れますが、この場合も受け取る報酬の合計は借賃１ヶ月分以内です。
使用貸借の場合
使用貸借とはタダで物を貸すことです。貸主が借主からお金を受け取らないわけですが、契約をまとめてもらった業者には報酬を払う必要があります。
この場合は通常の借賃を想定した上で報酬額の限度を計算していきます。
取引ごとの報酬限度額の計算方法は以上です。しかし、冒頭でお伝えした通り、これらは消費税を考慮していません。
実際の問題では消費税込みの物件価額がでてくるため、上記の計算だけでは不十分です。
また、複数の宅建業者が関与するパターンや賃貸借でも売買の計算ができるパターンなどもあります。ですから、まずは報酬額の計算方法の全体像をつかんでから、次のステップでより正確な計算ができるようにしましょう。