重要事項説明書と３７条書面の違いでおさえておきたい点
重要事項説明書は、宅建業法では出題必須と言っても過言ではありません。
宅建取引主任者の最重要業務という記事で重要事項説明書の基本については書いていますので、ここではよく似ている「３７条書面との違い」や「各書面への記載事項」について解説します。
暗記項目も多くて大変ですが、両者のちがいを明確に理解し記載内容を覚えておくと得点力アップにつながるので、気合で乗り切りましょう。
優先的に覚えておきたい２つの書面の違いは以下の部分です。
・交付時期 → 「重要事項説明書は契約成立前」「３７条書面は契約成立後遅滞なく」
・交付する相手 → 「重要事項説明書は物件を手にする当事者」「３７条書面は売主や買主も含めた両当事者」
・書面は誰が渡すか？ → 「重要事項説明書は取引主任者」「３７条書面は取引主任者以外でもいい」
・取引主任者の記名押印 → どちらも必要
重要事項説明書の記載事項
重要事項説明書の記載事項で、アスベストや耐震診断などは考えれば絞りだせるかもしれません。ただ、基本的には丸暗記しておかないと厳しいものです。量も多くかなり面倒ですが「出題されます」
- 工事完了時の形状や構造（未完成物件の時）
- 解除に関する事項（なければ「なし」と記載する必要あり）
- 瑕疵担保責任履行措置の概要
- 登記された権利（種類や内容）
- 法令上の制限
- 私道負担の有無（ない時は「なし」と記載）
- 上下水道、電気、ガスの整備状況
- 住宅性能評価を受けたならその旨（新築住宅）
- 手付金等保全措置について
- 代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭
- 預り金、支払金保全措置の概要
- 代金、交換差金の金銭貸借のあっせん内容および貸借不成立時の措置
- 建物特有の事項（アスベスト使用の有無の調査結果と耐震診断内容）
- 法令上の制限
- 区分所有建物の場合に記載しなければならない事項（※）
- 専用規約
- 専有部分の利用制限規約
- 共用規約
- 減免規約
- 敷地利用権
- 修繕記録
- 管理費用の額
- 管理人の住所氏名
- 積立金
- 貸借特有で記載しなければならない事項（※）
- 建物の設備（宅地の貸借は不要だが建物の貸借は必要）
- 契約期間の更新
- 利用制限事項
- 契約終了時の金銭の精算方法
- 管理人の住所氏名
- 契約終了時の宅地上の建物の取り壊し（建物の貸借は不要。宅地の貸借は必要）
※は重要事項説明書の記載事項にプラスで記載して説明する必要があります。たとえば、区分所有の場合には※だけ記載すればいいのではなく、通常の記載事項と※の内容全部必要になるわけです。
３７条書面の記載事項
３７条書面の記載事項は、重要事項説明書より暗記しやすいです。ただ、違いを把握しておく必要があります。
- 記載必須項目
- 当事者の住所氏名
- 物件の表示（所在地など）
- 代金、交換差金、借賃
- 物件の引き渡し時期
- 移転登記の申請時期（※）
- 重要事項説明書と共通している記載事項。また特に定めがある時だけの記載でＯＫ
- 解除に関する事項
- 「代金、交換差金、借賃」以外に授受される金銭
- 代金、交換差金の金銭貸借のあっせんがある場合には貸借不成立の場合の措置（※）
- 損害賠償の予定、違約金
- 瑕疵担保責任履行措置
- 特に定めがある時だけの記載でＯＫ
- 瑕疵担保責任の特約（※）
- 危険負担
- 税金の負担（※）
※は貸借の場合は不要です。
３７条書面と重要事項説明書に共通する記載事項で、３７条書面は書かなくていいけど重要事項説明書はなくても「なし」と書かないといけない項目がある点に注意が必要です。