媒介契約＝引き合わせの約束
媒介とは、簡単に言うとあっせんしてもらうことです。家を買いたいと思った時に、業者に売り手を探してもらうために結ぶ契約などが媒介契約にあたります。
消費者としては色々な業者にお願いして理想の家をゲットしたいなんて思うものですが、業者からすると同業者に報酬をもっていかれる恐れもあります。しかし、消費者保護の観点では複数の業者への依頼を全面的に禁止するわけにもいきません。
あるいは、業者にお願いしたものの、消費者が自分で売主を見つけて直接家を買うケース（自己発見取引）もあるかもしれません。この場合も消費者は満足できますが、媒介契約した業者には不利益が生じてしまいます。
このように、媒介契約ではお互いにメリット・デメリットがでてくる可能性があるため、契約時に話し合いをしてお互い納得できる契約をするように定められています。
とはいえ、勝手に色々な条件をつけるわけにはいきませんから、決められている媒介契約の種類に基づいた契約をしなければいけません。
媒介契約の種類
一般媒介契約
特に制限のない通常の媒介契約です。他の業者に平行してお願いすることも許されていますし、自己発見取引も可能です。契約の有効期間も無制限で業者の報告義務もない、もっとも自由な媒介契約となります。
専任媒介契約
他業者への依頼を禁止しているのが専任媒介契約です。自己発見取引は可能ですが、契約の有効期間は３ヶ月になっていて、たとえ３ヶ月を超える規定を設けても３ヵ月に短縮されます。
また、業者は２週間に１回以上、業務内容を依頼者に報告しないといけません。
専属専任媒介契約
他業者への依頼だけでなく、自己発見取引も禁止されています。有効期間は専任媒介契約と同じです。業者の報告義務は１週間に１回以上と、お互いにルールが厳しい媒介契約になっています。
一般媒介契約で複数の業者に依頼する場合、消費者がそのことを告げるかどうか（明示義務のあり・なし）も事前に決めておけます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約で禁止されている他業者への依頼は、媒介だけでなく代理も含まれます。
また、有効期間３ヶ月の契約は更新をすることもでき、更新したい場合は依頼者からの申し出が必要不可欠です。ですから、契約に自動更新の特約を定めても無効となります。
指定流通機構への登録
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、消費者が他の宅建業者に媒介のお願いすることは禁止されています。ですから、業者は相手が望む物件を何とか探さないといけません。
そこで、指定流通機構と呼ばれる宅地建物の情報を管理するシステムに物件情報の登録をすることを義務付けられています。
登録期限は専任媒介契約なら契約締結の日から７日以内、専属専任媒介契約なら契約締結の日から５日以内ですが、休業日は含まれません。
登録完了後は指定流通機構から発行される登録済証を遅滞なく依頼者に渡さなければいけません。
さらに、契約内容が無事に成就したら「売買契約の成立年月日」「取引価格」を遅滞なく指定流通機構に通知する必要があります。
媒介契約書について
媒介契約が成立した後、宅建業者が消費者に渡す書面が媒介契約書です。書面の交付が必要なのは、売買・交換の媒介を依頼された時で、貸借の媒介では不要となります。
トラブル防止が媒介契約書の目的ですから、媒介契約したら遅滞なく交付しないといけません。売買契約後ではない点に特に注意です。
その他「業者の記名押印が必要」「業者同士の媒介契約でも省略できない」といった点をおさえておきましょう。
媒介契約書の記載事項
・物件の所在地や面積
・売買価額
・契約の種類（一般か専任か専属専任か）
・有効期間
・解除に関する事項
・契約違反の場合の措置
・標準媒介契約約款に基づくか否か
・報酬
・指定流通機構への登録に関する事項
・依頼者の希望、もしくは業者の意見（業者が意見を述べる場合は根拠が必要で意見のみは違法。根拠は依頼者の希望より高いか低いかに関係なく、自主的に示さないといけない。）
標準媒介契約約款というのは書式のテンプレで、それに基づくかどうかを記載するのですが、たとえ基づかない時でも「基づかない」と書かないといけません。
他は特に難しい部分はありませんが、重要事項説明書と混合しないように注意です。
最後になりましたが、媒介契約は代わりに探してもらうという点で、代理と共通しています。両者の違いは「代理では業者にも契約締結の権限がある」という点です。
媒介は当事者の引き合わせ以上のことはできませんが、代理は契約の効力が本人に帰属するため、契約までできることになっています。その点以外は媒介も代理も同じですから、問題に取り組む時は「媒介」をそのまま「代理」に置き換えて考えるようにしましょう。