取得時効の成立要件
時効という言葉自体は日常的にも使われるケースがありますが、ほとんど消滅時効の意味が多いのではないでしょうか。長い時間がたってなくなるという意味ですが、時効には消滅時効以外にも取得時効もあります。
取得時効とは、人の物を自分のもののように長くつかっていると本当に自分の物となる状態です。ただし、ただ使うだけでは時効成立とはならず、取得には条件があります。
まず、大前提として他人の物を自分の所有物にする意思で一定期間占有して取得時効は成立します。この一定期間というのは、占有者の状況によって変わる点に注意です。
人のものだと理解してなくてずっと使ったりしていた場合は善意無過失となり、１０年で取得時効が成立します。契約が無効になったり相続の関係などで「自分の土地だと長年思っていたけど違った」なんてケースは現実にあるものです。
しかし、最初から人の物とわかっていた場合は時効取得するためには２０年必要になります。要するに、善意無過失だと１０年、悪意か善意有過失だと２０年で取得時効は成立するわけです。
ただし、善意無過失は１０年ずっとである必要はなく、占有を始めたときだけとなります。「最初は人の物と思わずに使ったけど、途中で人の物だと気づいた」このようなケースでも１０年で取得時効は成立するのです。
この１０年と２０年という期間ですが、必ずしも自分で占有する必要はありません。自分で５年使って残りの５年を人に貸したりした場合でも条件を満たせば時効は成立します。
他に試験でよく出題されるのは、「いつから自分の物になるか？」という部分で、これは占有開始時からとなります。１０年たって取得した場合は、１０年前から自分の物だったとみなされるわけです。
また、時効取得できるのは土地や家などの所有権に限りません。地上権や地役権といった別権利も時効取得可能ですが、とりあえず所有権だけでないと覚えておくといいでしょう。
所有の意思を忘れないよう注意
ここでいったん前提に戻りますが、取得時効はあくまで自分の所有物にする意思が必要です。
そのため、アパートを借りて２０年住み続けても時効は成立しません。「この部屋を自分の物にしてやる」というつもりで家賃を滞納し続けても、賃貸の性質上、所有の意思はないと考えられるわけです。
ただし、賃貸人に所有の意思を伝えるとそこから２０年で時効は成立します。２０年の理由は、人のものとわかっているから（悪意だから）です。現実にそんなことしたら追い出されるだけですが、一応、こうしたケースもあります。
なお、賃貸の取得時効に関しては相続が絡んだややこしいパターンもあり、これも試験対策におさえておくべきです。賃貸人の相続人の時効取得
土地を借りていた本人が途中で亡くなり、相続人が土地を引き続き２０年利用したとしても取得時効は成立しません。なぜなら、相続では本人の立場をそのままもらうので、借り手というのが前提となるからです。
たとえ相続人に所有の意思があっても、ないものとみなされてしまうのが原則となります。
ところが、相続人が所有の意思を示すために土地上に家を建てたりしたら話は変わってきます。こうなると２０年住み続けることで取得時効が成立するようになるのです。
この勝手に家を建てたりする行為を「事実上の支配」といいます。
まとめると、相続人は原則的には時効取得できないが、所有の意思の元「事実上の支配」をすれば取得可能な例外もあるとなります。
この点は判例が載っているテキストなども参考にするとわかりやすいと思いますので、一度は確認しておくのがオススメです。